Jag äger aktier i Samhällsbyggnadsbolaget i Norden. Få investerare och aktieägare har nog missat att SBB avyttrar tillgångar i skaplig takt. Under den senaste tiden så har man sålt av för cirka 7 miljarder kronor. Stora summor men jag tror att man gör helt rätt.

Marknaden är ju extremt negativt inställd till fastighetssektorerna och läget är onekligen utmanande just nu. Anledningen är att räntorna är på väg upp och att fastighetsbolag ofta är väldigt högt belånade. I en inflation så stramas det åt och man försöker spara på pengarna.

Då är det logiskt att till exempel husköpen blir färre och att priserna sänks. När priserna sänks i takt med värderingarna så finner sig fastighetsbolagen i en knivig sits. Om man inte är ute i god tid och förbereder sig för vad som komma skall.

Och det är precis vad jag tycker att SBB gör just nu, förbereder sig. Faktum är att man började förbereda sig för längesen. Detta då man har bundit räntorna på sina lån och i princip betalat en premie för att göra det.

Den 27e april i år lämnade VD Ilija Batljan följande kommentar till Affärsvärlden:

”SBB hade en snittränta på 1,24 procent i slutet av första kvartalet. Räntorna är på väg upp och det är just därför som vi under de två senaste åren har tagit långa lån med fast ränta. Vi har lite förenklat betalat en premie för att låta inflationen göra jobbet. I slutet av Q1 var vår räntebindning 3,7 år.”

Bundit räntor och säljer tillgångar

Man binder alltså räntorna i god tid på ett smart sätt. På så sätt kan man skydda sig mot stigande räntor och inte påverkas av inflation lika snabbt som den som inte bundit lånen till låga räntor.

Med det sagt så ska bolaget betala tillbaka en hel del lån inom de närmsta åren. Så det kommer att vara viktigt att lönsamheten ökas och att man lyckas sälja fastigheter till höga värderingar.

Att göra just det sistnämnda kan bli svårt om det blir något av en kris på fastighetsmarknaden. Om flera stora bolag vill sälja fastigheter på kort tid så ökar tillgången rejält, förmodligen snabbare än efterfrågan. Då lär vi se priserna dala och affärer göras långt under tidigare värderingar.

Därför så tycker jag att bolaget gör ett bra jobb eftersom att SBB avyttrar tillgångar i god tid. Tidigare idag så pratade Ilija i Almedalen om bolagets försäljningar. Där summerar han läget som så att man redan har sålt tillgångar för cirka 7 miljarder kronor på senare tid.

Han fortsätter också med att berätta att man siktar på att sälja för cirka 5 miljarder kronor till. Det siktar SBB mot att ha blivit färdiga med innan sista kvartalet. Helt rätt beslut tycker jag.

Det gäller att säkra upp kapital så att man raderar risken för att finna sig i ett läge där man måste tvångssälja till låga värderingar för att klara av att betala av lån. Bättre då att vara ute i god tid och stå redo för vad som komma skall.

Minska risken, öka på kassan och börja planera nästa drag för tiden efter inflationen.

Kan löna sig att ha en god kassa framöver

Man läser mycket om att obligationsmarknaden har tagit rejält med stryk och att värderingar sänkts fort. Det ger SBB en möjlighet att köpa tillbaka obligationer till låga priser om man får loss kapital som man kan använda för det.

Samtidigt så kan det bli köpläge i fastigheter om andra bolag ska börja vräka ur sig tillgångar. Framförallt så kan det bli köpläge om andra fastighetsbolag inte klarar av sina lån och måste sälja ut rubb och stubb. Då kommer man sitta bra till om man redan sålt av i god tid och har gott om pengar på fickan.

Vilket är exakt vad jag tolkar det som att SBB gör just nu. Jag är inte orolig över att SBB avyttrar tillgångar som man köpt på sig under de senaste åren. Det har varit ett fenomenalt gynnsamt ränteläge för fastighetsbolag och värderingarna har ökat på fint.

Så det har varit logiskt att köpa på sig rejält och sedan att hålla på dessa tillgångar. De har stigit i värde och nu när pengar behövs så kan man sälja av en hel del som icke ingår i kärnverksamheten.

SBB avyttrar tillgångar

Jag är bland annat imponerad av att bolaget säljer just en hel del kontorsfastigheter. Det tror jag är riktigt smart gjort utifall att en rejäl lågkonjunktur slår till. Detta eftersom att när det stramas åt så kommer bolag att falla och då kommer fler och fler kontor att stå tomma.

Samhället däremot måste fortsätta fungera oavsett lågkonjunktur eller ej. Så där kommer hyrorna att fortsätta ticka in.

Man har även avyttrat delar av sina JV, joint ventures eller samriskföretag. Det ökar transparensen eftersom att delägandet i olika samriskföretag ofta blir svåröverskådligt.

I april så sade VD Batjlan även följande till Affärsvärlden:

”SBB står starkare än någonsin och fokuserar på högre rating och lägre belåningsgrad. De investeringar SBB har gjort de senaste tre åren ger en bra möjlighet för SBB att nu tydligt prioritera högre kreditrating framför förvärv.

SBB:s räntetäckningsgrad låg på 5,5 gånger i slutet på första kvartalet 2022. Faktum är att SBB klarar av att behålla utdelningen och räkna upp den med inflationen även om den nominella räntan skulle komma upp till 10 procent. Inflationsjusterade hyresintäkter och lång räntebindning ger stabilt kassaflöde och utdelning.”

Siktar på högre kreditrating

Så istället för att fortsätta förvärva åt höger och vänster så saktar man in och fokuserar på att stabilisera sig. Framförallt så siktar man på att förbättra sin kreditrating. Lyckas man med det så kan man verkligen positionera sig väl inför tiden efter inflationen.

När det blir billigt och enkelt att ta stora lån igen så kan man med en starkare kreditrating fortsätta förvärvstakten som varit oerhört stark under de senaste åren. Så i mina ögon går det mesta åt rätt håll för bolaget vars kurs slaktats rejält på börsen.

Jag förstår faktiskt inte riktigt oron. Bolaget kommer inte att gå i konkurs, den som påstår det kan omöjligt ha kollat på deras siffror ordentligt.

Blankningen ligger som en våt filt över kursen men förr eller senare om bolaget fortsätter leverera som man gjort så kommer det lätta på igen.

SBB kommer kunna justera upp hyrorna i takt med ränteökningarna och man har klokt nog redan bundit sina lån till låga räntor. Som aktieägare så är det svårt att förstå kursens rörelser men börsen är sällan logisk. Så jag fortsätter att handla aktier i bolaget.

Det kanske blir mina bästa köp eller så är det helt åt helskotta, tiden kommer utvisa det men just nu så ser jag verkligen inte de orosmoln som många försöker måla upp.

Kursens rörelser just nu är lite som berättelsen Chicken Little, Henny Penny, som sprider panik om att himmelen är på väg att falla. Panik kan sprida sig fort, men på börsen ska man låta bolagets siffror tala.

Tack för att du läste inlägget ”SBB avyttrar tillgångar i god tid”, Läs Fler Inlägg Här!